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전세권 : 보증금을 주고 계약 + 인도 + 전입 을 한 후 집을 빌려서 살아가는 것.
민법에서는, 예전에는 임차인이 집주인과의 1:1 관계만 보호해줬음.
경매로 넘어가면 임차인이 쫓겨났었다.
그래서 제3자에게 대항할 수 있는 권리로 전세권 설정을 할 수 있게 해줌.
집주인의 동의를 얻어 등기부등본에 "전세권설정"을 적어놓는 것. -> 전세권
* 주택임대차보호법 - 제3자에게 대항할 수 있는 권리
1) 계약+ 인도 + 전입에 대한 임차인의 권리
2) 전세권설정
따라서 경매 진행시 제일 중요하게 봐야하는건 말소기준권리보다 앞에 전입고 있고,
전세권도 있으면 거의 100% 경매절차에서 배당을 못받게될 시 '낙찰자 인수'가 된다.
전세권이 말소기준권리가 되서 임차인의 권리를 손해보게 하는 건 부당하다고 판례가 뒤집어져서 나옴.
전입과 전세권이 같이 있으면 조심해야 함.
* 수익을 낼수 있는 포인트!!!
말소기준권리보다 앞에 전세권은 있는데 가끔 전입이 없는 경우가 있다 => 전입없는 전세권.
이럴 경우에 전세권자가 배당요구하면 민법 제91조 1로 배당을 못받아도 소멸됨.
* 계약, 인도, 전입과 전세권 이렇게 두개로 설정되어 있다고 해서 돈을 두배로 받는 게 아니다. 임차인이 임대인에게 준 돈만 보호가 된다.
ex) 남편 권리신고 150,000,000, 아내 권리신고 150,000,000
이렇게 있다고 해서 둘다 주는게 아니라, 임차인이 임대인에게 준 돈만 보호.
결론,
주임법(특별법)은 임차인이 보증금을 못받아도 선순위면 끝까지 받아낼 수 있다. 말소기준권리 뒤에 있는 후순위는 다~~~~ 소멸!! 주임법이 없을때는 전세권이 필요했었는데 지금은 주임법이 훨씬 강력하다. 소액임차보증금에 해당하는 최우선변제금도 주임법에서 보호! 계약, 인도, 전입은 아주 강력!따라 서, 전세나 월세를 살고 있는 분들은 무조건 "계약 + 인도 + 전입"을 하세요!
전세권은 어려운게 아니다. 배당요구하면 소멸한다. 후순위여도 철거에 의한 가처분은 위험하지만 그것만 아니면 다 소멸!!
말소기준권리에서 근가압(근저당, 압류, 가압류) 꼭 기억.