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상가투자의 좋은점
1.대출
경매로 대출 받기 좋다.
대출은 낙찰가의 거의 90% 까지 나옴.
경매로 접근시 감정평가금액이 있다.
법원에서는 공신력있는 기관에 맡겨서 얼마가 되는지 평가를 받는것으로 봄.
일반 매매는 애매. 실사로 감정평가를 하면 감정가가 낮아 지게 된다.
2.기존 임차인
경매에서는 말소기준 권리 (사업자 등록일 기준)가 있기 때문에 후순위 임차인의 권리가 모두 말소되어 버림.
즉.권리금의 보호 의무가 없어 진다.
낙찰자에게 아주 유리 한점.
권리금가지고 임차인과 협상할 여력이있다.
배당 요구는 임차인이 돈을 받아 가겠다는 의미. 이제 계약을 끊겠다는 뜻.
낙찰자에게 권리금 보호 의무가 없어져 버리게 됨. -매우 중유
상가 임차인들이 이부분을 잘 모른다.
보증금 받고 나가겠다고 배당요구를 해버린다.
배당요구를 하게 되면 장기수선 충당금도 없어짐.
상가는 건축물 대장의 용도 부분을 같이 확인한다.
부동산 투자는 공급과 수요를 알고 수요가 변하는것이 상권이다.
상가 경매 확인 절차
말소기준 권리 (근저당,압류,가압류)
임차인의 대항력
임차인의 배당요구
배당요구 종기일