깨알 정보/부동산
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고시원창업깨알 정보/부동산 2020. 7. 17. 13:00
고시텔 3.6억(시세 8~9억) 보통 고시원 250~300만원/평 인테리어 비용 든다고 봄. 이율 4% 안되게, 90% 대출.-> 실사 후 대출 안됨. 중개소에서 안된다고 말함. 85% 대출, 4%가 안됨. 한 달 이자 90만원 안됨. -> 방 세개만 나가도 이자는 내시겠군. 하며 대출해줬다고 함. 오픈기념 할인 이벤트, 월세 30만원. 3개월만에 만실. 2만원씩 월세 올림. 32만원.(오픈기념 할인 이벤트 끝남) 취득세까지 하면 6천정도의 투자금. 1년만에 투자금 전액 회수. 1. 인구가 얼마나 유입이 되는지. (지자체) 2. 시장이 여당인지, 야당인지. 당에서 얼마나 힘이 있는지 볼 것. 3. 기업유치율 몇프로 % 달성인지 보기. -> 사람들이 많이 들어오겠다.(수요많을것으로) - 편의점/부동산 사장..
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주택임대차보호법깨알 정보/부동산 2020. 7. 16. 06:35
1. 권리분석과 확정일자 - 경매에서는 임차인의 전입날짜와 말소기준권리(근저당, 압류, 가압류)를 비교하는 '권리분석'을 함 - 주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 거의 비슷. 상가임대차보호법이 주택임대차보호법 나중에 생긴 것이기 때문에 주택임대차보호법을 따라오는 법이라고 할 수 있음. - 임차인이 계약-인도-전입을 하면 대항할 수 있다(대항력 있음) - 주의해야 할 것은 '확정일자' → 확정일자는 대항력과는 1도 관련이 없음. 돈을 받아가는 순서를 결정할 뿐. - 확정일자는 경매와 공매 압류재산에서 돈을 받아가는 순서만 결정할 뿐! - 권리분석할 때 가장 중요한 것! 말소기준권리보다 임차인의 전입일자가 더 빨라서 임차인의 보증금을 다 받아갈 수 있냐 없냐에 초점을 맞추면 됨. ex) 팥빵 → 팥(확정일..
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상가경매깨알 정보/부동산 2020. 7. 15. 12:53
상가투자의 좋은점 1.대출 경매로 대출 받기 좋다. 대출은 낙찰가의 거의 90% 까지 나옴. 경매로 접근시 감정평가금액이 있다. 법원에서는 공신력있는 기관에 맡겨서 얼마가 되는지 평가를 받는것으로 봄. 일반 매매는 애매. 실사로 감정평가를 하면 감정가가 낮아 지게 된다. 2.기존 임차인 경매에서는 말소기준 권리 (사업자 등록일 기준)가 있기 때문에 후순위 임차인의 권리가 모두 말소되어 버림. 즉.권리금의 보호 의무가 없어 진다. 낙찰자에게 아주 유리 한점. 권리금가지고 임차인과 협상할 여력이있다. 배당 요구는 임차인이 돈을 받아 가겠다는 의미. 이제 계약을 끊겠다는 뜻. 낙찰자에게 권리금 보호 의무가 없어져 버리게 됨. -매우 중유 상가 임차인들이 이부분을 잘 모른다. 보증금 받고 나가겠다고 ..
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전세권깨알 정보/부동산 2020. 7. 15. 12:24
전세권 : 보증금을 주고 계약 + 인도 + 전입 을 한 후 집을 빌려서 살아가는 것. 민법에서는, 예전에는 임차인이 집주인과의 1:1 관계만 보호해줬음. 경매로 넘어가면 임차인이 쫓겨났었다. 그래서 제3자에게 대항할 수 있는 권리로 전세권 설정을 할 수 있게 해줌. 집주인의 동의를 얻어 등기부등본에 "전세권설정"을 적어놓는 것. -> 전세권 * 주택임대차보호법 - 제3자에게 대항할 수 있는 권리 1) 계약+ 인도 + 전입에 대한 임차인의 권리 2) 전세권설정 따라서 경매 진행시 제일 중요하게 봐야하는건 말소기준권리보다 앞에 전입고 있고, 전세권도 있으면 거의 100% 경매절차에서 배당을 못받게될 시 '낙찰자 인수'가 된다. 전세권이 말소기준권리가 되서 임차인의 권리를 손해보게 하는 건 부당하다고 ..